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聊聊我国公募REITs试点的最新动态

龙海涛

自2020年4月30日《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）（以下简称“《试点通知》”）颁布以来，监管部门就公募REITs试点陆续出台了一系列的配套制度文件。公募REITs也正按照相关法律法规的要求，坚持“稳中求进”的总基调，逐步推进。这一系列配套制度的出台，也标志着我国基础设施REITs试点工作已从顶层设计进入实操落地的全新阶段。笔者对近几个月来我国公募REITs试点相关的配套制度文件进行归纳汇总，希望能为关注公募REITs试点工作的各界同仁有所帮助。

一、配套制度层层推进、逐步完善

（一）

2020年9月4日，上海交易所（以下简称“上交所”）、深圳交易所（以下简称“深交所”）双双发文公布公募REITs业务相关配套文件的公开征求意见稿，各交易所发布主要文件如下：

上交所：

深交所：

其中，上交所《业务办法》（征求意见稿）、深交所《业务办法》（征求意见稿）的官方起草说明均明确该文件是基础设施基金业务的基本规则，对于业务全流程中的重要节点和关键环节进行规范。上交所《业务办法》（征求意见稿）对基础设施资产支持挂牌及基础设施基金上市审查、基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市和自律管理等进行了规范；深交所《业务办法》（征求意见稿）对申请条件与确认程序、发售、上市（挂牌）与交易、存续期管理、自律监管等进行了规范。

上交所《业务发售指引》（征求意见稿）、深交所《业务发售指引》（征求意见稿）的官方起草说明均明确该文件借鉴境内发行制度，并结合LOF基金的销售方式。上交所《业务发售指引》（征求意见稿）对公募REITs询价定价、网下投资者配售、公众投资者认购、原始权益人战略配售、份额登记等发售全流程进行具体规定；深交所《业务发售指引》（征求意见稿）对基础设施基金发售询价、定价、网下投资者配售、战略投资者配售、公众投资者认购、扩募等事项进行具体规定。

深交所还进一步发布了深交所《审核指引》（征求意见稿），对于基础设施基金业务审核相关要求进行规定。涉及对业务参与机构、基础设施项目、评估与现金流、交易结构和运作管理安排等主要内容。

（二）

在上述交易所配套制度发布之前，《公开募集基础设施投资基金指引（试行）》（以下简称“《指引（试行）》”）在征求意见结束后于2020年8月7日正式颁布，相较于征求意见稿，《指引（试行）》主要对如下内容进行了调整：

总体而言，相较于征求意见稿，正式生效的《指引（试行）》对于基础设施基金的限制要求有所放松，在加强信息披露，保护投资者权益理念不变的基础上，同时对于申报材料、发行流程等运作模式相关内容进一步完善，目的还是在于助力首批产品的平稳落地，促进公募REITs市场的有序发展。

（三）

此外，自4月底《试点通知》及《公开募集基础设施投资基金指引（试行）》（征求意见稿）发布后，国家发改委及各地发改委纷纷发文跟进，我们目前查询到各级各地发改委公开发布的制度配套情况大致如下：

（四）

除各地政府都在逐步落实完善相应监管配套制度外，可参与公募REITs试点的相关主体以及资产方对于开展相关业务也跃跃欲试。从笔者目前于公共渠道搜集的信息来看，自8月份以来，有不少企业公开发布其已经正式启动关于公募REITs的相关工作（下表中按照时间由近到远的顺序列示相关信息）。

二、公募REITs试点的核心所在：基础资产

公募REITs试点配套制度的层层推进和逐步完善，为试点推进提供了制度保障和可行的操作指引。针对于目前市场重点关注的基础资产筛选问题，笔者结合以上制度简单梳理如下：

（一） 基础资产类型

目前在公募REITs试点中，在基础资产类型方面，《试点项目申报通知》在《试点通知》的规定项下细化了基础设施项目类型，将交通设施、市政工程、污染治理、新型基础设施等进一步明确为七项子类。与此同时，《指引（试行）》相较于此前的征求意见稿而言，也取消了关于基础资产类型的明确限定表述，避免立法的重复与可能产生的冲突。

（二） 基础资产具体要求

在基础资产具体要求方面，《试点项目申报通知》与《指引（试行）》在项目要求上保持了基本一致的宽严度。

就原始权益人对基础资产的权属要求而言，《试点项目申报通知》与《指引（试行）》将原先征求意见稿中要求的“特许经营权”放宽至包含运营收费权在内的“经营权利”，对基础资产上存在的他项权利限制设置一定“但书”，有利于公募REITs试点中交易结构的设计。

就基础资产项目的运营时间、现金流来源等方面而言，《试点项目申报通知》与《指引（试行）》对征求意见稿项下规定增加了“主要”、“原则上”等模糊性表述（例如对基础设施项目的要求由“运营3年以上”改为“原则上运营3年以上”），从而降低现金流来源分散度的要求，为不严格满足规定条件的特殊优质项目提供了准入可能性。

就对基础资产的尽职调查相关要求而言，《指引（试行）》增加了对原始权益人控股股东、实际控制人等主要参与机构，基础设施项目对外借款情况，以及关联关系等方面的要求，减少了基金管理人与资产支持管理人的重复尽职调查，进一步细化了相关规定。

此前笔者以基础资产的构建为视角，针对公募REITs试点基本要求、各类型基础资产（包括仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理及固废危废处理、新基建、产业园区等）权属要求所涉及的核心问题、关键百分比和公募REITs相关交易结构等核心问题进行了相应解读，同时鉴于《试点项目申报通知》、《指引（试行）》等后续相关规定对基础资产筛选中的基本要求、各类型基础资产权属要求没有实质性调整，因此更多针对基础资产构建时可能涉及的各种核心问题的法律分析可参见此前本所发布的文章《换个视角看基础设施公募REITs》，希望能够帮助大家从公募REITs未来对接基础资产端的视角出发，为后续的资产筛选和产品设计等提供具有参考价值的专业分析。

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