近年来受行业周期性调整、融资政策收紧等因素影响，房企风险增大，据不完全统计，2020-2023年间破产房企数量分别为408家、343家、308家、233家，虽有逐年递减之势，但仍面临行业风险考验。从现行立法框架来看，债权人是破产重整中重要的利益相关方；而房地产行业基于其行业特点和特殊性质，往往牵涉多方利益群体，关乎民生和社会稳定问题，如何平衡债权人利益是摆在管理人面前的一道难题，也是债权人应当关注的重点问题。
当前，房地产企业大多以银行贷款为主要资金来源进行房地产开发建设。由于房地产行业具有开发周期长、投入资金高的特点，对现金流要求高。当出现周期影响时，银行信贷收紧，房地产企业难以从金融机构获得资金支持，进而转向融资成本更高的方式换取现金流，这加剧了企业资金链紧张甚至断裂的问题。根据粤开研究院的统计数据显示， 2023年上市房企债务按比例大小排序分别为长期借款（24.7%）、其他债务（23.5%）、合同负债（22.1%）、短期借款（14.2%）、应收账款和票据（12.4%）和应付债券（3.2%），可能存在债务规模难以准确评估、债务期限和利率差异大、滋生关联交易和债务转移等风险。这些因素会影响债权人利益的实现。在企业破产重整中，资产的评估价值是处置企业资产、围绕投资金额展开磋商的重要依据，也是开展下一步工作的基础。依据《企业破产法》的规定，破产重整中的资产评估范围是破产财产，即企业破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产。
大型房企的重整周期通常跨越2~3年之久，其资产中通常包括在建工程项目、获批未开发土地等受市场波动因素影响较大的资产，而资产评估以确定的日期为评估时间点，当评估报告出具后，上述资产仍然存在随市场形势变动的可能；即使在评估过程中充分考虑在建工程完工的投入成本以及后续销售市场，仍然存在一定的不确定性风险。在房企重整中，债权人与重整企业之间存在信息不对称风险，可能影响债权人预期受偿。一方面，房地产企业作为债务人，掌握更多关于企业运营、财务状况和资产价值的内部信息，而债权人作为外部方，很难获取这些敏感信息，导致他们可能基于不全面的信息接受了一个妥协的重整方案；另一方面，并非所有的债权人对房地产行业都具有足够的知识，债权人可能因为缺乏了解，从而难以作出对自身最有利的判断。根据《企业破产法》第一百零九条的规定，破产程序中担保权人的债权具有优先性，然而在房地产重整项目中又常常存在商品房消费者购房债权、建设工程价款优先债权、共益债等。根据《九民纪要》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》[1]的相关规定，有财产担保债权的清偿顺位居于消费性购房者“超级优先权”和建设工程价款优先权之后。除此之外，为了实现企业的顺利重整，担保权人行使有财产担保债权还受到诸如暂停行使权利、强制批准通过重整计划等限制。
因此，当房地产企业进入破产程序后，担保权人行使权利存在两个面向：一方面，其权利行使在重整期间受到限制；另一方面，若发生《企业破产法》第七十五条规定的足以危害担保权人权利的情形，担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权，此时需要分别考虑担保权与其他优先权之间存在的冲突。另外，结合《九民纪要》第一百一十二条等条款，担保权人也可以向管理人主张担保物不是重整所必需，从而请求管理人或者自行管理的债务人应当及时对担保物进行拍卖或者变卖，实现担保债权。
职工债权具有优先性。根据《企业破产法》第四十八条第二款的规定，职工工资、医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，不必申报，由管理人调查后列出清单并予以公示。从该条规定可以看出，企业进入破产程序后，作为劳动者的职工对其职工债权不必申报，由管理人主动审查后列出清单予以公示。
对于管理人公示职工债权的异议，《企业破产法》第四十八条第二款规定：职工对清单记载有异议的，可以要求管理人更正；管理人不予更正的，职工可以向人民法院提起诉讼。
房企重整中涉及的税种主要是企业所得税、增值税、土地增值税、土地使用税、契税和房产税。根据《企业破产法》及其司法解释的规定，破产申请受理前债务人欠缴税款属于税收债权，在破产清算程序中享有一般优先权，其清偿顺位劣后于破产费用、共益债务、职工债权，但优先于普通债权。破产申请受理前因欠税产生的滞纳金属于普通债权；破产申请受理之后，受理前的欠税停止计算滞纳金。不过，也有破产案件中也出现“不补缴重整计划中未能清偿的滞纳金，就不办理债务人的涉税业务”的情况[2]，需要管理人具体应对。
在破产重整中税款债权一般可以得到全额清偿，管理人重点关注土地增值税以及重组所得税特殊税务处理问题，并将清偿税款债权的风险告知重整投资人。
由于普通债权在清偿中通常位于劣后顺位，直接清偿的收益较低。因此，管理人一般也提供现金清偿外的其他清偿方案，如债转股、以股抵债、破产服务信托等，视个案情况也不失为一种选择。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）及《全国法院民商事审判工作会议纪要》等相关规定，经购房用途、是否唯一住房、已支付房款比例等综合因素判断为“消费性购房者”的购房人，其债权具有优先性。此时，可根据房屋有无交付，区分购房人的不同权利实现方式：
（1）房屋未交付给购房人：
①当购房人已经全额支付购房款时，如果房屋具有交付可能，购房人可请求交付房屋并办理房屋所有产权证；若房屋不能交付且无实际交付可能，购房人可请求返还已交的购房款。不管房屋是否完工，购房者均有权依据与房地产开发商签订的商品房销售合同中的条款，向管理人申报因延期交付房屋而产生的逾期交房违约金债权。②当购房人通过贷款支付购房款时，可以选择解除合同并要求全额返还购房款，或选择继续履行合同，要求交付房屋并办理房屋所有产权证，由于这一过程涉及多方主体，因此购房人应当保持与银行、管理人和其他相关部门的沟通，以确保自己的权益得到妥善处理。③当购房人未全款支付购房款时，既可以选择解除商品房买卖合同，要求返还购房款，也可以选择继续履行合同，向管理人申报债权，以保障超级优先权。①当购房人已经全额支付购房款时，应当及时与管理人沟通，根据与房地产开发商签订的商品房买卖合同办理房产证，并就因逾期办证而产生的违约金向管理人申报债权。
②购房人未完全支付购房款，可选择解除合同或者继续履行合同。若选择解除合同，此时购房人的购房价款返还不再具有优先性，属于普通债权。
2、建设工程价款优先受偿权[3]：建设工程价款具有优先性。根据《民法典》及《建工司法解释（一）》中的相关规定，承包人主张建设工程价款优先受偿权需要符合以下条件：
（1）主体适格：行权主体应当是与债务人签订建设工程施工合同的债权人，即承包人。根据《建工司法解释（一）》第三十七条的规定，具备条件的装饰装修工程承包人也可适用该规定优先受偿。实际施工人，勘察、设计、监理等单位则无法主张优先受偿权。
（2）在期限内行权：《建工司法解释（一）》生效后将行使优先受偿权的期限从六个月延长到合理期限，但该合理期限最长不超过18个月。
（3）质量合格：根据《建工司法解释（一）》规定，无论建设工程是否已经竣工，承包人主张优先受偿权都以建设工程质量合格为前提。
（4）建设工程具备折价、变卖条件：《民法典》八百零七条明确规定的行权方式为折价、变卖，因此债权人能够行权的前提是建设工程本身可以实现流转，否则债权人的优先受偿权无从谈起。
根据现行《企业破产法》及其他相关规定，共益债务仅具有一般优先权。然而在司法实践中，企业重整计划内对共益债权优先清偿的约定也得到部分地方法院认可。共益债投资人既可与担保人、债务人协商，通过有财产担保的债权人自愿放弃优先受偿权，降低清偿顺位，从而获得优先顺位，也可以与管理人明确抵押权人与工程款债权人的清偿范围和担保物的评估价值，主张对项目续建和新增产生的增值部分优先清偿，并通过重整计划草案等予以书面确认，还可以优先对项目续建新增部分进行变现，从而主张优先于抵押权人就该不动产变现价值受偿。http://mp.weixin.qq.com/s/bzjnJcU-g86Vs4AZvUNFNw
