k8·凯发天生赢家·一触即发(中国区)官方网站

基于当前宏观经济下行、金融去杠杆、行业监管趋严、需求端明显转弱等因素同时并存的大背景，中国传统的以“高周转”、“高负债”为主要特征的房地产行业面临全行业的系统性危机。房企营收锐减，盈利能力大幅下滑，再融资备受阻力，大量房企业陷入流动性危机，信用风险加速暴露；同时，房地产行业在过去几个宏观周期中快速膨胀而滋生的项目管理混乱、项目质量瑕疵、企业股东或实控人资金占用以及过度使用杠杆等问题加速显化，致使大量房企陷入资不抵债困境。2023年以来，尽管中央和各地陆续出台了多项措施试图为房地产企业创造利好，但面对疫情对居民收入产生的巨大打击和时有发生的房企“暴雷”的“惨淡现实”，居民对未来收入的预期及对房地产行业的信心双重下滑，房地产交易市场仍呈持续疲软之势。值此困局，房企究竟应该如何化解困局，实现“凤凰涅槃”？

因为宏观环境的影响是全局性的，我们从技术层面分析，房企困境一般会经历三个阶段（或称之为三种类型，三个阶段并不必然依次转化）：

第一阶段，仅出现短期流动性困难，但项目货值充足，且销售预期较好；

第二阶段，现金流已高度紧张，项目剩余货值尚可覆盖续建成本，但已无法覆盖存量融资，也无力继续撬动杠杆继续拿地开发新项目进行“续命”；

第三阶段，现金流已濒临或基本断裂，且项目剩余货值已无法覆盖续建成本，项目彻底陷入“瘫痪”。

以上三个阶段，纾困难度层层递进。在第一、二阶段，企业尚可通过新增融资、债务重组或是单个项目结构化封闭运行实现自救，到第三个阶段，企业已经彻底陷入“瘫痪”，往往则只能借助行政力量或司法手段进行纾困。因此，对于房企来说，精准定位自身所处阶段，清醒分析当前形势，如发现确实已难以维持，企业及实控人应面对现实，及时采取适宜的纾困措施，“与自己和解”，才是避免事态走向“绝境”的明智之举。

一、债务重组—困境初期房企破局纾困的“救生锤”

债务重组是指债务人在财务发生困难的情况下，债务人通过与债权人协商，双方就清偿债务的时间、金额或方式重新达成协议的交易，可能包括以资产清偿债务，将债务转换为权益工具（及以股权清偿），或是调整变更还款期限、调整利息、调整还款条件等方式。

相较于破产程序，债务重组具有灵活性高、无时间限制等特点。通过债务重组，困境房企有希望实现债务的整体展期，大幅降低财务成本，甚至获得新增融资，从而为自身的资产盘活争取时间和空间。但是，作为债权人与债务人间的“第二次合作”，在困境房企屡屡违约，已提供的抵押担保等增信措施只能作为最后兜底的情况下，项目销售回款这一第一还款来源的有力保障才是促成各方债权人同意债务重组方案的关键因素。根据相关企业披露信息，融创、奥园已经分别实现削债45亿美元、49亿美元，而旭辉、世茂也分别设立了在9年内减债33-40亿、60-70亿的目标。以融创为例，充满亮点的化债方案固然功不可没，但是探究众多债权人愿意买账的原因，归根到底在于融创名下七成位于一、二线城市价值1.38万亿的土地储备，以及融创通过与各大AMC公司合作所盘活的诸多优质项目可能产生的经营现金流为债权人提供的信心。

因此，对于困境初期、项目的销售货值仍可覆盖续建成本的房企来说，应当抓住机会，及时通过债务重组减债减压，盘活剩余资产，实现自救；但是对于已经进入困境第三阶段、项目剩余销售货值甚至已经无法覆盖续建成本的房企来说，即便试图通过债务重组寻求自救，通常也会因债权人已丧失对企业恢复正常经营的信心而最终失败。

二、破产和解/破产重整--困境房企破局纾困的“强心剂”

破产和解与破产重整是破产制度中既相互联系又存在区别的两类程序，相较于破产清算，二者均可实现破产企业继续存续的目的，但是二者的功能侧重却各有不同。

三、结语

短期来看，居民对未来收入的预期以及对房地产行业的信心的很难大幅回升，房市何时触底回暖仍未可知。因此，对于困境房企来说，“拖延”和“躺平”绝非明智之举。一旦企业开始出险流动性危机，如果不能及时干预，在大环境的加速催化下，企业困局就会以超出预想的速度飞快地向下一阶段发展，纾困难度也将呈指数级别提升。因此，对于困境房企来说，必须精准定位所处困境阶段、及时采取手段进行干预，下定决心主动做出纾困的决策，而不是始终“硬抗”着不愿面对现实，“与自己和解”，才能在市场整体下行的大趋势中为扭转局面争取一线生机，实现企业纾困出险。