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房企重整中不仅包括破产重整案中普遍存在的有财产担保债权、职工债权、税款债权、普通债权等，还存在一些特别权利，如回迁安置户的绝对优先权、消费性购房者“超级优先权”，以及本文重点关注的建设工程价款优先受偿权。

目前房地产建设工程领域普遍采用“先行支付部分预付款+竣工验收合格后结清尾款”的方式进行交易，因此当房企因资金链断裂出现流动性问题，或因后续不全无法正常竣工销售，就会出现“烂尾楼”“问题楼盘”，损害购房者以及建设工程承包人的利益。对于购房者而言，符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中规定的条件的，其房屋交付请求权或价款返还请求权属于“超级优先权”可以得到充分保障；而对于承包人而言，不行权或不正确行权，可能导致其在重整程序中丧失优先受偿权，只能以普通债权获得清偿。同时破产法又属于特殊法，相较于建设工程价款纠纷诉讼，对行权程序也有一定要求。因此承包人有必要了解房企重整中主张建设工程价款优先受偿权的具体程序和要求，避免失权。

 

 

一、建设工程价款的优先性

 

 

《合同法》第二百八十六条确立了建设工程价款优先受偿权，《民法典》对该条文字表述略作调整，形成了现行的建设工程价款优先受偿权的权利来源。《民法典》第八百零七条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条明确了行权方式，确立了建设工程价款的法定优先性。

 

关于建设工程价款优先受偿权的优先性，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，2021年1月1日起施行，以下称“《建工司法解释（一）》”）作出了更具体的规定，明确了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权（第三十六条）。

 

鉴于此，在房企破产案件中，应按照回迁安置债权、消费型购房人债权、建设工程价款优先债权、有财产担保债权、职工债权、税收债权、普通债权、劣后债权顺序确定清偿顺位，而列入优先债权还是普通债权，对承包人债权人的清偿率将产生巨大影响。

 

 

二、建设工程价款优先受偿权的要件

 

 

根据《民法典》及《建工司法解释（一）》中的相关规定，承包人主张建设工程价款优先受偿权需要符合以下条件：

 

（一）主体适格：行权主体应当是与债务人签订建设工程施工合同的债权人，即承包人。但根据《建工司法解释（一）》第三十七条的规定，具备条件的装饰装修工程承包人也可适用建设工程价款优先受偿权规定优先受偿。

 

另外，实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权，同时，勘察、设计、监理等单位仅提供智力成果，根据最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，工作成果未物化到建筑物价值中，无法折价亦无法拍卖，因而不享有优先受偿权。

 

（二）在期限内行权：《建工司法解释（一）》生效后将行使优先受偿权的期限从六个月延长到合理期限，但该合理期限最长不超过18个月。

 

需要留意的是，一般认为该18个月属于除斥期间，不适用期间中止、中断或延长的相关规定，承包人如未在该期间内行权则丧失优先受偿权。

 

关于期限的起算点，《建工司法解释（一）》规定为“自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，实践中一般以工程价款付款期限届满之日为起算点。如果相关价款的付款期限在人民法院受理发包人破产申请之日未届满，则按照《企业破产法》第四十六条的规定“加速到期”，在这种情况下，参照最高人民法院审判的（2022）最高法民再114号案件的裁判精神，优先受偿权的行使期间以承包人债权申报时间为起算点，而不以工程款结算为必要。

 

（三）质量合格：《建工司法解释（一）》规定，无论建设工程是否已经竣工，承包人主张优先受偿权都以建设工程质量合格为前提。对于已竣工工程来说，这一点也与期限起算点有关，一般建设工程施工合同都以工程竣工验收合格为竣工结算前提条件，对于未验收合格的合同，本身不具备期限起算条件；对于未竣工工程来说，如因发包人资金链断裂等不归属于承包人的原因无法继续施工，则同样也可就其承建工程的价款就其承建工程部分优先受偿，是为法律对于承包人的特别保护。

 

（四）建设工程具备折价、变卖条件：《民法典》八百零七条明确规定的行权方式为折价、变卖，因此债权人能够行权的前提是建设工程本身可以实现流转，否则债权人的优先受偿权无从谈起。

 

部分建设工程不具备折价、变现条件，如公租房（见（2019）最高法民申6931号民事裁定书），以及国家重点工程、具有特定用途的工程、应当拆除的违章建筑等等。但我们也关注到部分违章建筑被拍卖、承包人建设工程价款优先受偿权得到保护的案例，因此具体仍应以折价、变卖作为前提条件。

 

（五）优先受偿权范围：关于优先受偿权的范围，最高人民法院(2014)民一终字第181号案件裁判文书将其解释为“实际投入或者物化到建设工程中的价值”。《建工司法解释（一）》规定承包人建设工程价款优先受偿的范围依照“国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围”的规定确定，住建部和财政部2013年发布的《建筑安装工程费用项目组成》规定“建筑安装工程费用项目构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。”故，建设工程价款应当涵盖承包人就其完成的工程成果所产生的所有费用。

 

不过，《建工司法解释（一）》同时规定，逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等不属于优先受偿范围，宜列为普通债权，个案中如属于惩罚性债权的也可以列为劣后债权。

 

（六）行权方式：根据《民法典》的规定，行权方式有两种，即折价受偿和拍卖价款受偿。前者较常出现的情形是“以房抵账”，即用已完工的商品房抵作工程价款；后者则更多出现在司法程序中，原告在诉讼请求中列明“判令原告就涉案工程折价或拍卖的价款在XXX元范围内优先受偿”，如生效判决支持该项诉讼请求后，则可以在执行程序中通过司法拍卖优先受偿。

 

关于以其他方式主张优先受偿是否能够得到支持，在实践中存在一定争议。但最高人民法院在（2018）最高法民再84号和（2021）最高法民申2026号案件中对于“发函主张优先受偿权是否有效”给出了肯定的意见。特别是在（2021）最高法民申2026号案件中，最高院指出“只要债权人在法定期间内向债务人主张过优先受偿的权利，即可认定其已经行使了优先权”，该案债务人已经进入破产程序，因此对于破产案件中优先受偿权的审查与认定具有更加直接的参考价值。

 

本文认为，在破产债权审查中，不宜将债权人发函一律认定为行使优先受偿权，如债权人仅声明有优先受偿权而没有行权的意思表示，则不应被解释为行使了优先受偿权，对于超过期限的不宜认定为优先债权，认定为普通债权为宜。

 

 

三、破产债权审查中不宜认定为建设工程优先债权的几种典型情形

 

 

在重整中，管理人受理债权申报对各类债权进行审查，并将审查后的债权提交债权人会议，由债权人会议审查，经人民法院裁定后成为无争议债权。结合笔者团队办理破产管理人项目中的相关经验，部分按照建设工程价款优先债权申报的债权并不具有优先性，应列为普通或其他类债权，对于几种常见情形归纳如下。

 

（一）主体错位

 

在笔者团队曾办理的某重整案中 ，债务人存在多个关联主体，部分建设工程项目虽然建在债务人享有使用权的土地上且由债务人实际使用，但建设工程施工合同由债务人的关联主体与承包人签订，即在法律关系上来看发包人并非债务人。从债权债务关系来看，发包人是建设工程施工合同的债务人，在该案中承包人应向合同发包人即破产企业的关联主体主张债权，其与破产企业不存在债权债务关系。根据（2018）最高法民终59号裁判文书，委托代建与工程施工是两个独立的法律关系，不应由委托人对工程欠款承担连带责任。

 

实践中还有一种情形值得讨论：建设工程价款债权人将债权转让给第三人，受让人可否主张优先受偿权？最高人民法院在（2021）最高法民终958号民事判决书中指出，建设工程价款优先受偿权不具有人身专属性，可作为从权利与债权一并转让；同时优先受偿权的转让既不增加债务人的负担也不损害其他债权人的利益，因此债权转让后，受让人可以取得建设工程价款优先受偿权。《深圳市中级人民法院关于建设工程施工合同纠纷案件的裁判指引》《山东省高级人民法院民一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》也展现了类似观点。但同时一些判决也持有相反的意见，目前司法实务中尚未统一，有待新的司法解释予以明确。

 

（二）在债权申报材料中未明确主张优先受偿权

 

债权申报一般包括了“债权性质”一栏，债权人在申报时应当主动将债权申报为有优先权的债权。如果债权人按照普通债权进行申报，一般视为放弃优先受偿权，管理人没有义务主动释明或调整为优先债权。这一点也可以参照（2020）最高法民申2592号民事裁定书，“当事人未明确主张自己享有建设工程价款优先受偿权的情况下，其所主张的权利仅能视为普通债权。”

 

（三）逾期主张优先受偿权

 

这种情况在破产重整中较为常见。很多承包人了解到发包人财务状况恶化后，不会直接主张行权，而是保持观望，但在观望过程中很可能错过18个月的行权期限。

 

例如笔者团队曾办理的重整案中，某承包人于2016年开展建设工程施工并于当年竣工，根据合同约定，工程竣工验收合格时已经满足付款条件。发包人拖欠工程款项，直至重整受理前，承包人与发包人经对账签订了《债权确认协议》，写明发包人拖欠款项金额，但在协议中并未写明其主张优先受偿权。债权申报期间内，承包人申报建设工程价款优先债权。

 

本文认为，承包人未在期限内主张优先受偿权，已经丧失优先受偿的权利。其与发包人签订的《债权确认协议》能够确认债权的存在及债权金额，但不能确认债权性质，18个月行权期限为除斥期间并已届满，不能从《债权确认协议》签订后重新计算期限。

 

（四）无法确认工程质量合格

 

实践中，部分企业在进入重整程序前已经停工停产，无法及时安排竣工项目验收，因此在债权申报时无法提供竣工报告；或者在建设过程中发包人已经陷入困境，工程中途停滞，无法确认未竣工工程质量。

 

本文认为，对于债权人无法提供验收材料的建设工程价款债权，管理人不宜直接认定为优先债权，可在第一次债权人会议前暂缓确认，待债权人会以后组织债权人与债务人开展验收或工程质量审查工作，在债务人无法配合、无人配合的情况下也可考虑委托第三方开展相关工作，工程质量得到确认后依法确认债权。

 

（五）不宜折价或变卖的工程

 

例如笔者团队曾办理的重整案中，承包人施工项目为大型设备安装项目，该套设备嵌于厂房内，无独立产权，且事实上不可与厂房分离。

 

本文认为，对于不能形成独立产权、且分割后会影响整体功能使用的分部分项工程，不具备折价或变卖的条件，因此不宜将承包人申报债权认定为优先债权。对此也可参考（2019）最高法民申718号案件，法院指出“该分部工程（注：防排烟及通风与空调系统供应、安装部分）无法独立存在且在分割后影响主建筑使用功能，故该分部工程应当认定为不宜折价、拍卖的工程，承包人对该工程的工程款不享有单独的优先受偿权。”

 

（六）超越优先受偿权范围申报债权

 

这一情形在破产债权申报中较为常见。不同于诉讼案件需要考虑诉讼费用，在破产案中债权人倾向于“多”申报一部分债权而较少考虑申报的合理性。如前所述，逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等不属于优先受偿范围，债权人一并申报为优先债权的，管理人宜调整为普通债权；视合同中具体约定，违约金、损害赔偿金等属于惩罚性债权的，也可以列为劣后债权。

 

另外关于履约保证金，也有债权人将其列入优先受偿债权一并申报，本文认为履约保证金同样不属于优先受偿范围。《民法典》八百零七条明确规定，优先受偿范围为“建设工程价款”，而履约保证金并不属于“价款”，仅为工程项目的履约担保，且实践中大多以保函方式提供，进一步缩限了优先受偿适用的可能。关于这一点可参照最高人民法院（2014）民一终字第181号案件，法院在裁判文书中指出“对于未‘实际投入’到建筑物中的价值，无论其表现形式如何，均不能对建设工程取得优先受偿的地位”。很明显，履约保证金未实际投入、也无法投入到建筑物中，因此不应列为优先受偿范围，如承包人以现金方式交纳保证金，应列为普通债权进行清偿。

 

 

四、结语

 

 

房企重整中，对于建设工程价款债权的审查是一项重要工作，不仅关系到债权人的清偿率，不同类债权金额比例构成也直接影响管理人对于重整方案的制定。对于债权人而言，准确理解建设工程价款优先受偿权的行权范围和程序，有利于保护其自身权益。

*本文所述观点仅代表笔者个人意见，供业内研究探讨，不代表k8凯发天生赢家·一触即发律师事务所或具体破产案件中作为管理人的意见。