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2024年3月9日，住房城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上表示“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组”；据中国房地产协会官网数据显示，2023年超230家房企申请破产；2024年2月21日，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”）发布了公司申请重整的相关公告，重庆市第五中级人民法院已经受理，金科股份成为首家主动申请重整的千亿房企。

以上信息都传递着一个信号——2024年在宏观经济向好及支持政策综合影响下，房地产企业进入大浪淘沙阶段，风险出清将提速。尽管国家层面、地方政府层面以及社会资本也在不遗余力地盘活陷入困境的房地产企业，但“自救”是房地产企业涅槃重生的永恒话题。

一、房地产企业常见自救措施盘点

（一）引入外部资金 

房地产企业陷入困境的初期一般表现为资金链断裂，引发无法按时交房、工程款逾期结算、涉诉查封、工程烂尾等众多问题。很多房地产企业会选择引入外部资金来盘活企业资产，注入新的资金以解决流动性问题，资金来源大部分来自投资人以及政府。

这一环节中政府往往起到主导作用，自房地产行业危机频发以来，中央及地方政府逐步出台了多方面政策向房地产企业进行“输血”，如向房地产项目提供专项借款措施，以确保房地产项目的按期交付；设立纾困基金，专项用于“保交楼”；建立房地产融资协调机制，向房地产白名单项目提供融资支持等等。

同时资产管理公司（下称“AMC”）也是房地产企业纾困的重要资金方，房地产业务本身就是AMC主营业务的重要构成，AMC深度参与房地产企业纾困，既能结合各方优势资源加速推进“保交楼”进程，也有助于自身业务结构的优化和升级。AMC除在地方政府主导下共同成立专项纾困基金外，其也会直接主导与房企的合作，如由AMC出资，引入第三方代建企业来主导项目后续开发和运营，或者通过直接收购债权来支持房地产企业。 

（二）债务重组 

部分房地产企业在面对市场持续低迷、债务大规模临近到期或者已经到期的情况下，选择债务重组作为纾困的突破口，缓解迫在眉睫的偿债压力。债务重组，是指债务人与债权人自行协商，就债务清偿的方式、金额或时间等要素重新达成协定,改变了债权人与债务人之间原有的权利义务。

2023年11月20日，融创中国控股有限公司（下称“融创”）发布公告，宣布公司境外债务重组已完成所有必要程序，自2023年11月20日起正式生效，融创本次债务重组的美元债总规模超百亿。根据重组方案，债权人约百亿美元的现有债务被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务的股份，分别对价约70亿美元、17.5亿美元、10亿美元、4.49亿美元。此次债务重组成功减轻了融创未来两年的偿债压力，为融创引入资金支持、盘活资产赢得了宝贵机会，达到了有效化解债务危机的目的。

（三）破产程序

对于房地产企业来说，如果企业长期资不抵债，且无法引入投资人盘活资产，面对日益累计的债务的情况下，寻求司法途径协助是最后的自救措施。我国破产程序分为破产清算、破产和解、破产重整。

破产清算严格上来说不属于“自救”措施之一，无疑是各方最不想看到的情形，破产清算程序下，法院通过拍卖变卖公司资产并进行分配，最终破产企业主体归于消灭，债权人清偿比例也会大幅度降低；破产和解则要求债权人作出一定让步，与债务人协商减免债务数额、延缓债务履行期限等；破产重整则在房地产企业破产中有着独特的制度优势，法院及破产管理人对企业进行业务重组和债务调整，目的是恢复企业的营业能力和经济活力，能使债务人资产价值最大化，也有利于保护债权人利益。

二、房地产企业重整中的常见纾困方法

如上文所述，重整制度的优势在于可以实现各方利益最大化，依据《企业破产法》的规定，债权人、企业本身可以直接向人民法院申请对企业进行重整，如债权人申请对企业破产清算的，企业或者出资额占企业注册资本十分之一以上的出资人，可以向人民法院申请重整。进入重整司法程序后，主要有以下几类纾困模式。

（一）股权投资模式

股权投资模式，顾名思义，就是通过引入重整投资人、调整股权结构等方式进行债务重组和企业重生的过程。重整过程中，将债务人的股权部分或全部转让给新的投资者，由投资者负责公司的运营，并为公司提供资金以用于偿还债务和项目开发，该种模式可以快速解决债务问题，并为公司的项目开发提供资金支持。

典型案例：威海屹东房地产开发有限公司重整案

山东省威海市环翠区人民法院于2020年11月2日裁定受理威海屹东房地产开发有限公司（下称“威海屹东”）重整，截至2021年1月20日，管理人认定威海屹东的债务为840,182,433.04元。在重整过程中引入了战略投资人威海华辉房地产开发有限公司（下称“威海华辉”），重整计划中，华辉公司先行筹措3000万元用于部分破产费用及普通债权中的业主债权及非业主小额债权的清偿，后续还将投入500万元用于前期施工建设，同时将威海屹东的股权变更至威海华辉名下。2021年4月27日，威海屹东的股权100%变更至威海华辉名下，原出资人退出。2021年2月9日，山东省威海市环翠区人民法院已批准重整计划并终止重整程序。

在股权投资模式下，投资者需要具备较强的资金实力和运营能力，以便能够有效地管理公司的日常运营和推进项目开发。然而，对于重整投资人的资金实力和运营能力要求较高，招募难度较大。 

（二）共益债模式

共益债务是指在人民法院受理破产申请后，为了全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的债务，共益债务由债务人财产随时清偿，具备优先清偿的特点。

共益债模式指在重整过程中，为了保障企业的生产经营活动能够继续进行，而向债权人或投资人发行的一种特殊债务。这种债务的特点在于，它通常具有优先清偿的特性，即共益债的偿还顺序位于普通债权之前，可以对投资人真正实现保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（三）（2020修正）（下称“破产法司法解释三”）第二条明确规定了“管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持……”这一规定为重整中的共益债模式提供了法律支持。

典型案例：株洲华晨房地产开发有限公司重整案

2021年4月27日，株洲市中级人民法院裁定株洲华晨房地产开发有限公司（下称“华晨地产”）等13家公司进行实质合并重整。该案件涉及资产220余亿，债务180余亿，波及长沙、株洲等地购房业主16000余户，债权人1200余名，社会关系错综复杂，是近年来湖南最为复杂的民营地产集团型重整案件。对此株洲迅速启动府院联动机制，市委、市政府主要领导亲自调度、部署、督办，株洲市中级人民法院多次与债权人中国华融资产管理股份有限公司协商，成功引入国内单笔金额最大达12亿元的共益债融资，中国华融资产管理股份有限公司从最大债权人变为共益债的投资者。2022年9月，华晨地产9个保交楼项目复工，2023年底，4个楼盘实现交付，交付房屋3344套，目前，华晨地产楼盘恢复正常销售，资金回流。

2024年3月8日上午，最高人民法院院长张军在十四届全国人大二次会议第二次全体会议大会作最高人民法院工作报告。株洲市中级人民法院办理的该重整案被写入最高人民法院工作报告----“湖南某民营地产企业资金链断裂，法院审理推动重整引资、复工续建，促成13家关联企业成功合并重整，盘活资金168亿元，解决1.6万户交房难题。”

（三）债转股模式

“债转股模式”应用于债权人与债务人之间，即通过协商等方式，债权人和债务人将债权债务关系转换成股权关系，使债权减少或消灭，将偿债从还本付息转变为按股分红，债权人转变为公司股东，房企选择“债转股”可以降低公司负债率，而债权人可以持有公司对应股权，相当于有资产兜底。

典型案例：北京西城法院受理某房地产开发有限公司重整案

2022年8月4日，北京市西城区人民法院（下称“西城区法院”）召开助力中小微企业发展典型案例新闻通报会，其中通报了一起房地产企业重整案例。该房地产企业成立于1996年，注册资本金3000万元，因公司内部管理及经营策略失误，公司资金链断裂，债权人向西城区法院提起破产清算，西城区法院审查后认为该房地产公司仍具有挽救价值，如果破产也会产生众多不安因素，于是积极促进该房地产企业由破产转重整程序，最终西城区法院在2021年11月2日受理该房地产公司破产转重整申请。在重整过程中，经过西城区法院及管理人的协调，最终股东及债权人均同意“债转股”的重整计划，债权人的大部分债权通过“债转股”的方式获得清偿，该房地产企业也逐步恢复了生产经营。

房地产企业重整在实践中涉及到各方主体，包括先不限于工程施工方、购房业主方、银行、投资人等，情况错综复杂，单一纾困方法往往无法满足现实需求，因此人民法院以及破产管理人会因企施策，多采用复合模式达到纾困目的，如“股权收购+共益债”模式，?2021年4月30日，法院裁定对聚丰房地产公司重整。聚丰房地产公司管理人通过市场化方式成功招募投资人，并制作重整计划草案，将企业原股东100%股权调整给投资人，投资人采用无息共益债方式投入2.5亿元和新增注册资本2000万元的方式化解债务，对配套重点市政工程及烂尾项目复工续建，恢复企业正常经营。

三、尽早开启重整的优势

无论从国家层面还是房地产行业头部企业释放的信号来看，2024年以来房地产行业已经进入“大浪淘沙”阶段，风险出清的速度将进一步提升，如上文所述，司法途径的救济往往是最后的“救命稻草”，重整在房地产纾困中的作用不可忽视，但或许房地产企业无须将重整放在救济的最后阶段，也无须等待债权人提出重整，在困境早期主动选择重整的路径可以最大限度发挥重整制度的优势，在各方博弈中把握更多主动权，从而化解企业危机。?? 

（一）依托“府院联动”机制，多措并举推动纾困进程

房地产企业重整案件中，往往表现出法律关系的多元化、复杂化，不仅牵涉到破产企业与其债权人、债务人之间的各类债权债务关系，还涉及到关系民生稳定的社会问题。府院联动机制可以在司法框架下实现维持各方平衡、维护社会稳定的目的，政府扮演“守夜人”角色，协助化解矛盾，达到法律效果和社会效果的有机统一。

尽早开启重整程序，依托府院联动机制，困境房地产企业可以及时获得司法机关与行政机关的联动协助。以政府部门牵头组织协调工作，成立工作专班，纳入重整相关的各职能部门，集合行政机关、司法机关、行业协会、社会组织等多方力量，有效探寻适合困境房地产企业的纾困模式；另一方面，从维护社会稳定角度出发，政府可以起到有效协调作用，为企业重整打造稳定环境。

实践中，已经有很多依托府院联动机制而成功重整的案例，如上文提及的株洲华晨房地产开发有限公司重整案，青海蜀信房地产开发有限公司重整案中，由县委、县政府牵头，组建了政府主管副县长为组长，住建、公安等多部门参与的领导协调小组，这些房地产企业通过府院联动机制，不仅消除了社会不稳定因素，完成了房屋交付，还进一步巩固和增强了市场主体的投资信心。

（二）尽早启动重整程序才能有效发挥破产功能

根据《企业破产法》第四十六条的规定，未到期的债权在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。启动破产程序可以达到“止血”的效果，如果房地产企业已经资不抵债，无法依靠自身完成脱困，那么尽早主动启动重整程序可以有效避免债务规模的扩大，反而带来更大负担与纾困难度。

另一方面，启动重整程序至重整计划的裁定批准及执行并非一蹴而就，不仅要平衡各方利益，也需要招募合适的投资人，如果启动重整程序过晚，在这个过程中，很大可能已经或者即将发生了在建工程市场价值大幅度贬损、社会矛盾激化等情况，从而加大重整的难度，使案件陷入僵局。

四、结语

重整是困境房地产企业现阶段所面临的“时代机遇”，房地产企业应当摒弃不愿或者不敢进入重整程序的观念，在困境中把握先机，看到重整程序的有效“止血”、“造血”功能，才能尽早摆脱债务危机，重新启航。